購(gòu)買剛開盤的商品房需要的手續(xù)和注意事項(xiàng)是什么？
之一、購(gòu)買商品房手續(xù)及步驟
購(gòu)買商品房，有著一整套復(fù)雜、繁瑣的程序。總的來說,一般有以下幾個(gè)步驟:
一、簽訂房地產(chǎn)訂購(gòu)書或者認(rèn)購(gòu)書,并向發(fā)展商或者其 *** 商交付定金。
訂購(gòu)書或者認(rèn)購(gòu)書在法律性質(zhì)上屬于預(yù)約合同,雙方有義務(wù)信守,否則要適用定金罰則。如果是預(yù)售,認(rèn)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)查證預(yù)售方的商品房預(yù)售許可證以及營(yíng)業(yè)執(zhí)照等相關(guān)資料,預(yù)售人應(yīng)當(dāng)以書面形式向預(yù)購(gòu)人明示下列事項(xiàng):
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(1)、預(yù)售人的名稱、注冊(cè)地址、聯(lián)系電話和法定代表人。
(2)、商品房預(yù)售許可證。
(3)、項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度和竣工交付時(shí)間。
(4)、項(xiàng)目及其配套設(shè)施的平面示意圖。
(5)、商品房的結(jié)構(gòu)類型、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)、公共和公用建筑面積的分?jǐn)傓k法。
(6)、預(yù)售商品房的價(jià)格和付款辦法。
(7)、商品房預(yù)售款的專用帳戶。
(8)、物業(yè)管理事項(xiàng)。
(9)、法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng)。
2、如果是商品房現(xiàn)售,售房人則應(yīng)符合以下條件:
(1)、具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書;
(2)、具有土地使用權(quán)證書或者使用土的批準(zhǔn)文件;
(3)、持有建筑工程規(guī)劃許可證和施工許可證;
(4)、已通過竣工驗(yàn)收;
(5)、拆遷安置已經(jīng)落實(shí);
(6)、供水、供電、供氣等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件,其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期。
(7)、物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。
二、簽署正式房地產(chǎn)預(yù)售契約或者商品房購(gòu)銷合同。
通常各地房地產(chǎn)管理部門都會(huì)通過發(fā)展商提供標(biāo)準(zhǔn)合同樣本,雙方可逐條協(xié)商修正。訂約時(shí),購(gòu)房人要注意帶好身份證、戶口簿等身份證明材料。一般訂約是在發(fā)展商處或發(fā)展商指定的律師事務(wù)所。為不致出現(xiàn)漏虧,購(gòu)房人更好自己隨身帶一個(gè)律師前往。當(dāng)然,如果進(jìn)一步公證或者見證則更為妥當(dāng)。
三、辦理預(yù)售預(yù)購(gòu)登記手續(xù)。
雙方應(yīng)在預(yù)售合同簽訂30日內(nèi)持該合同項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)交易登記機(jī)構(gòu)辦理登記手續(xù)。未經(jīng)登記手續(xù),合同不能產(chǎn)生法律效力。
四、辦理抵押登記。
如果購(gòu)房人須銀行貸款,則在與銀行簽訂房地產(chǎn)抵押貸款合同或者預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押合同之日起30日內(nèi)持抵押合同、售房契約及相關(guān)文件到房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。
五、商品房交付。
售房人在房屋符合約定的條件成就后,向購(gòu)房人發(fā)出《入伙通知書》或者《交付使用通知書》,由購(gòu)房人進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地驗(yàn)收,并簽收交房單據(jù),領(lǐng)取房屋鑰匙。交付是雙方行為,但交付并不導(dǎo)致房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移。
六、立契過戶,辦理產(chǎn)權(quán)證書。
房屋交付之后的約定期限之內(nèi),售房人應(yīng)協(xié)同購(gòu)房人辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)和房地產(chǎn)權(quán)屬登記手續(xù)。產(chǎn)權(quán)證書頒發(fā)以后,全部手續(xù)結(jié)束。
第二、購(gòu)買商品房及簽訂購(gòu)房合同需要注意的事項(xiàng)
一、查驗(yàn)開發(fā)商和房地產(chǎn)項(xiàng)目的合法性
購(gòu)買商品房，首先需要了解開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)實(shí)力及資質(zhì)條件。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有嚴(yán)格資本和資質(zhì)要求，如注冊(cè)資本必須在100萬以上，沒有相應(yīng)的資質(zhì)是不能進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，沒有實(shí)力的開發(fā)商有承諾也可能不兌現(xiàn)。自己如果對(duì)開發(fā)商經(jīng)濟(jì)實(shí)力和資質(zhì)不清的，可以工商、建設(shè)、房管等部門查詢開發(fā)商的信用檔案信息。
1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)具備“五證”。“五證”即：《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房預(yù)(銷)售許可證》。在商品房預(yù)售階段購(gòu)買的，關(guān)鍵要注重查驗(yàn)項(xiàng)目樓棟是否具有是檢查有無《商品房預(yù)(銷)售許可證》。
2、開發(fā)商在所售項(xiàng)目樓盤售房部應(yīng)當(dāng)公示：①開發(fā)資質(zhì)和營(yíng)業(yè)執(zhí)照;②《商品房預(yù)(銷)售許可證》和經(jīng)批準(zhǔn)銷售的平面圖、立面圖;③已歸檔的測(cè)繪報(bào)告;④項(xiàng)目及其配套設(shè)施的平面示意圖;⑤商品房擬售價(jià)格表;⑥前期物業(yè)管理合同范本;
二、簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書
《商品房銷售管理辦法》第二十二條第二款規(guī)定“符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款;當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用;當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定。”依據(jù)此條款，購(gòu)房者在和開發(fā)商溝通洽談滿意之后，對(duì)于預(yù)售許可范圍內(nèi)的房屋，購(gòu)房者在簽訂正式的《商品房買賣合同》前可以和開發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)書。認(rèn)購(gòu)書一般只就房屋位置(部位)、套形、面積、價(jià)格、交房期等主要內(nèi)容進(jìn)行約定，對(duì)交房標(biāo)準(zhǔn)、付款方式、違約責(zé)任等大量?jī)?nèi)容一般都不進(jìn)行約定，所以簽訂了認(rèn)購(gòu)書并不等于完全簽約買下了房子。在未取得預(yù)售許可前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行預(yù)售，不得以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用，不得參加任何展銷活動(dòng)。
三、聯(lián)機(jī)簽訂正式的《商品房買賣合同》
購(gòu)房者在開發(fā)企業(yè)的售房部應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)企業(yè)使用房管局聯(lián)機(jī)簽約系統(tǒng)簽訂正式的《商品房買賣合同》，并聯(lián)機(jī)實(shí)時(shí)備案。網(wǎng)上聯(lián)機(jī)簽訂的《商品房買賣合同》聯(lián)機(jī)備案后，購(gòu)房者將在之一時(shí)間收到自貢市房地產(chǎn)管理局發(fā)出的免費(fèi)短信“您所購(gòu)買的XXX項(xiàng)目XX樓棟XX戶室的商品房買賣合同已備案”。為防止開發(fā)商一房多賣，購(gòu)房者還可以要求和開發(fā)商共同辦理預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記。
四、簽訂正式的《商品房買賣合同》中的幾個(gè)注意事項(xiàng)：
1、購(gòu)房者在簽訂《商品房買賣合同》或補(bǔ)充合同時(shí)須要求開發(fā)商使用聯(lián)機(jī)網(wǎng)上簽約合同，提交合同后能及時(shí)備案，收到備案提示信息或使用備案合同上打印的商品房買賣合同備案號(hào)網(wǎng)上驗(yàn)證。不能相信開發(fā)商提供的手工制式合同，暫時(shí)無法備案等各種借口。
2、依據(jù)自貢市房地產(chǎn)管理局《轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部關(guān)于房屋建筑面積及時(shí)與房屋權(quán)屬關(guān)系有關(guān)問題的通知》之一條“從2004年6月1日起，全市的商品房銷售按套內(nèi)建筑面積(實(shí)得建筑面積)計(jì)算銷售單價(jià)及總價(jià)款”，購(gòu)房者和開發(fā)商在《商品房買賣合同》中約定的房屋買賣單價(jià)一定是套內(nèi)單價(jià)。
3、購(gòu)房者在簽訂《商品房買賣合同》或補(bǔ)充合同時(shí)，需要注意合同中是否對(duì)于小區(qū)公共配套的會(huì)所、小區(qū)幼兒園、小區(qū)活動(dòng)室等建筑物所有權(quán)有約定條款，約定條款應(yīng)當(dāng)約定房屋所有權(quán)歸屬和使用性質(zhì)。
4、要確定《房屋所有權(quán)證》的取得時(shí)間，在《商品房買賣合同》第十九條中有明文約定辦理《房屋所有權(quán)證》的時(shí)限和違約責(zé)任，購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)應(yīng)當(dāng)注意約定時(shí)間，不能讓開發(fā)商把辦理《房屋所有權(quán)證》的時(shí)間無限延遲。
5、購(gòu)房者在簽訂《商品房買賣合同》或補(bǔ)充合同時(shí)，在《商品房買賣合同》中有無前期物業(yè)服務(wù)、專項(xiàng)維修資金的特別約定。
房產(chǎn)證辦理前的房屋測(cè)量是第三方還是房產(chǎn)公司
商品房的產(chǎn)權(quán)面積不是房產(chǎn)公司測(cè)量，而是由城建局產(chǎn)權(quán)處的測(cè)量機(jī)構(gòu)派專業(yè)人員實(shí)地測(cè)量。
測(cè)繪一定要交付相應(yīng)的費(fèi)用。
根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十四條規(guī)定
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項(xiàng)目委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位實(shí)施測(cè)繪，測(cè)繪成果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。
擴(kuò)展資料：
房屋測(cè)量一般步驟
（1）基礎(chǔ)測(cè)量。首先，測(cè)繪人員利用測(cè)繪儀器，對(duì)測(cè)區(qū)布設(shè)房產(chǎn)平面控制點(diǎn)，進(jìn)行平面控制測(cè)量。其次，測(cè)繪人員依據(jù)房產(chǎn)平面控制點(diǎn)，對(duì)測(cè)區(qū)內(nèi)的房屋及其附屬設(shè)施進(jìn)行測(cè)量，繪制1：500房地產(chǎn)總平面圖。
（2）外業(yè)項(xiàng)目測(cè)量。測(cè)繪人員依據(jù)房地產(chǎn)總平面圖和房屋竣工圖，對(duì)房屋及其附屬設(shè)施進(jìn)行實(shí)地測(cè)量，分幢逐戶丈量記錄，調(diào)查房屋權(quán)界、共有部位，采集房屋內(nèi)、外部各類邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)。房產(chǎn)測(cè)繪要求當(dāng)事人現(xiàn)場(chǎng)配合，指認(rèn)產(chǎn)權(quán)界限、共有面積。
（3）內(nèi)業(yè)繪圖、測(cè)算面積。測(cè)繪人員依據(jù)外業(yè)測(cè)量采集的各類邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)，利用計(jì)算機(jī)繪制房產(chǎn)平面圖，計(jì)算房屋建筑面積。房產(chǎn)測(cè)繪及房屋面積計(jì)算工作應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》和建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用面積分?jǐn)傄?guī)則》。
（4）質(zhì)量檢查驗(yàn)收。測(cè)繪人員將測(cè)繪成果提交質(zhì)量檢查部門，質(zhì)檢部門依據(jù)有關(guān)技術(shù)規(guī)范，對(duì)測(cè)繪成果進(jìn)行檢查驗(yàn)收。
（5）出具測(cè)繪成果。房產(chǎn)測(cè)繪成果經(jīng)檢查驗(yàn)收質(zhì)量合格的，轉(zhuǎn)交產(chǎn)權(quán)登記部門用于房屋產(chǎn)權(quán)登記。
參考資料來源：百度百科—房產(chǎn)測(cè)繪
參考資料來源：百度百科—商品房銷售管理辦法
房屋驗(yàn)收需要開發(fā)商提供哪些證件？
1、應(yīng)當(dāng)向買受人提供下列材料：
(一)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目綜合驗(yàn)收?qǐng)?bào)告及備案證明；
(二)商品房質(zhì)量保證書和使用說明書；
(三)具備相應(yīng)資質(zhì)的測(cè)繪單位出具的商品房面積測(cè)量證明文件；(四)房地產(chǎn)開發(fā)合同約定的商品住宅性能認(rèn)定文件；
(五)物業(yè)管理企業(yè)查驗(yàn)承接物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等證明材料；
(六)買受人共有的非經(jīng)營(yíng)性配套公共建筑和公共設(shè)施清單；
(七)商品房買賣合同約定的應(yīng)當(dāng)提供的其他材料。
買受人應(yīng)當(dāng)按照合同約定對(duì)商品房進(jìn)行交付驗(yàn)收；經(jīng)驗(yàn)收符合要求的，應(yīng)當(dāng)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽署房屋驗(yàn)收交付單。房屋驗(yàn)收交付單的簽署，視為商品房的交付使用。當(dāng)事人雙方另有約定的，從其約定。
2、《物業(yè)投入使用許可證》制度從制度上明確了交房條件：
(一)開發(fā)商要完成工程竣工質(zhì)量驗(yàn)收，并在市建委有關(guān)部門備案。
(二)是必須取得規(guī)劃管理驗(yàn)收證明。
(三)是必需具備物業(yè)管理所需的配套網(wǎng)點(diǎn)、辦公用房、停車場(chǎng)（庫(kù)）、自行車棚（房）等移交證明。開發(fā)商只有具備這三項(xiàng)條件，同時(shí)提交相應(yīng)的文件資料，才會(huì)取得《物業(yè)投入使用許可證》，才可以向用戶“交鑰匙”。
擴(kuò)展資料：
《消防法》規(guī)定： 建筑工程竣工時(shí)，經(jīng)消防驗(yàn)收合格，方可投入使用。建筑工程竣工時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向公安消防機(jī)構(gòu)提出消防驗(yàn)收申請(qǐng)，設(shè)有建筑自動(dòng)消防設(shè)施的建筑工程，還應(yīng)當(dāng)同時(shí)提交建筑消防設(shè)施技術(shù)測(cè)試報(bào)告，并組織消防驗(yàn)收。消防驗(yàn)收不合格的，施工單位不得交工，建筑物的所有者不得接收使用。
房屋在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題，如經(jīng)保修單位維修后導(dǎo)致房屋使用功能受到影響，或因主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格給購(gòu)買人造成損失的，根據(jù)工程質(zhì)量保證書開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
購(gòu)買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向《住宅質(zhì)量保證書》中注明的工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)，經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格的，購(gòu)買人有權(quán)退房。
參考資料來源：百度百科-商品房交房條件
參考資料來源：百度百科-房時(shí)要仔細(xì)檢查房子 開發(fā)商最怕你檢查這5個(gè)地方了
自貢市眾誠(chéng)測(cè)繪有限公司怎么樣？
自貢市眾誠(chéng)測(cè)繪有限公司是2009-10-26注冊(cè)成立的有限責(zé)任公司(自然人投資或控股)，注冊(cè)地址位于自貢市大安區(qū)鳳凰鄉(xiāng)濟(jì)公村馬桑溝營(yíng)業(yè)房。
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