建筑面積的確定依據
通常建筑面積在房地產開發不同階段的確定依據和內涵是不同的。
之一步：房地產投資機會選擇和決策階段
在項目投資機會選擇中，開發商面對的可能有多種投資方案的選擇，因此需要進行多種方案的比選優化，其中項目選址（地塊位置）、地塊面積、建筑規模（總的建筑面積）、建筑密度等規劃設計條件是項目比選時參考的重要技術經濟指標，經過方案比選和投資決策分析后，初步確定項目開發的目標和方案。這個階段項目的建筑規模主要由地塊面積和容積率來確定，為項目的可行性分析提供是一個大概的建筑規模。
第二步：在項目評估并確定投資項目后，首先需要獲得開發土地
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根據國土資源部的實施的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》要求，商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地必須以招標、拍賣或者掛牌的方式出讓，特殊情況才允許協議方式出讓。因此開發商要獲得土地都得與國土部門簽訂《國有土地使用權出讓合同》，項目容積率通常大于1，合同中關于地價款的核算主要依據樓面地價和建筑面積確定。此處的建筑面積都是依據城市行政主管部門提出的規劃意見書確定的。
需要補充說明的是：在土地具備上市出讓之前，土地的收購儲備都由地方 *** 設立的機構負責。納入 *** 土地收購儲備的土地，需要按照一級開發的模式，對地塊進行土地發開工作，其中關于征地補償費用估算和房屋征收補償費用估算最重要問題的就是，對于被征收居民或農民的住房的建筑面積認定或對于被征收單位的經營用房或者廠房的建筑面積認定等，換句話說，所有涉及到的被征收建筑物的建筑面積認定和權屬性質的認定，是征地和房屋征收工作中的重點和難點，房屋征收人和被征收人往往對此產生爭議，需要專業的測繪機構和評估機構作為第三方給予認定和估算。
第三步：申請建設用地規劃許可證，并申請規劃設計條件階段
開發商向城市規劃管理部門提出申請，經城市規劃管理部門審核后頒發《建設用地規劃許可證》，主要規定了用地性質、位置和界線。而且開發商還需持對擬建項目的說明、擬建方案示意圖、地形圖和設計單位提供的控制性規劃方案及其他材料，向城市規劃管理部門提出申請，經審核后下達《規劃意見書》，《規劃意見書》主要規定了規劃建設用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度。綠化率、建筑紅線、建筑控制高度等詳細指標。此處的總建筑面積指標是具有法規約束的，開發商不得隨意更改規劃的總建筑面積和其他規劃條件。
第四步：申請建設工程規劃許可證階段
開發商需持其他行政主管部門審查意見和要求取得的有關用水、電、煤氣、熱力等協議，向城市規劃管理部門提出申請，城市規劃管理部門接此申請后，負責主持召開市政配合會等工作，最后簽發《建設工程規劃許可證》。
此階段的工程施工圖紙是開發商做預售或預租的重要依據，開發商委托有房產測繪資質的測繪機構依據工程施工圖紙進行預售登記測繪，由測繪機構出具預測成果報告書后，房地產開發企業向建委市場處申請辦理商品房預售許可證，取得之后房地產企業才可以開始預售或預租。
第五步：建筑工程招標階段
當房地產開發商決定采用招標方式發包建筑工程時，不論是采取全程統包、分階段發包、單項工程發包、分部工程發包或專業工程發包等何種發包形式，在確定總價合同或單價合同，以及包工包料中建筑材料的用量測算等很多情況，都需要應用項目的總建筑面積、單項工程的建筑面積、分部工程的建筑面積等其他建筑面積，這個階段建筑面積的數據主要是依據工程施工圖紙測算的。
第六步：開工申請及申請領取施工許可證階段
建設單位在開工前，向工程所在地的縣級以上人民 *** 建設行政主管部門申請領取施工許可證，取得之后，建設單位就可以正式開工了。
第七步：項目的建設施工階段
在項目進入建設施工階段后，全部工程內容可以分解和歸納為單項工程或工序，包括土方工程、基礎工程、鋼結構制作與安裝工程、屋面工程、砌筑工程、地面工程、其他建筑工程等，每項工程建筑材料的用量、工程成本的測算以及工程工作量的測算等很多方面需要利用項目建筑面積這項技術指標。這個階段各類建筑面積數據直接依據工程施工圖紙測算。
第八步：項目的施工完成后，需做規劃驗收和竣工驗收
建設工程竣工后，建設單位應當向城市規劃管理部門申報規劃驗收，驗收的主要內容包括：（1）建筑物的位置及功能、層數、建筑規模、高度、立面；（2）附屬用房、綠化、道路等各類配套工程的實施情況；（3）應當拆除的原有房屋及施工用房等臨時建筑的拆除情況等。因此建筑物的總建筑面積以及其他配套設施的建筑面積都是規劃管理部門進行規劃驗收時嚴格考查的內容。規劃管理部門考查的建筑物的總建筑面積以及其他配套設施的建筑面積需委托有測繪資質的專業測繪單位到項目所在地依據項目建成后的現狀進行建筑物的現狀測量，并出具測繪成果報告書來認定準確有效的項目各類建筑面積。然后對比項目規劃條件下的各類建筑面積指標與項目竣工后實際建設的各類建筑面積指標的差異，驗收要求這個差異必須限定在一定范圍之內，超出限定范圍的項目需要向規劃管理部門說明加建或者少建部分的原因，并重新申請建筑規劃許可證或其他手續。
依據《建筑法》、《合同法》等法律規定建筑工程竣工驗收合格后，方可交付使用，這是國家強制性規定。目前我國的房屋通過驗收合格的標志是取得《建筑工程竣工備案表》，它是建設（開發商）、設計、施工、監理、公安消防、環保等有關建設行政機關各方，就完工的建筑物的施工是否符合相關法律法規和設計所作的驗收報告。
第九步：申請辦理房屋的初始產權登記、轉移登記等房屋權利人所有的權利活動
房地產開發企業只有在建設項目取得《建筑工程竣工備案表》之后，才可以委托有房產測繪資質的專業測繪機構對新建項目的現狀做初始產權登記測繪，取得測繪成果后，持相關資料到房屋權屬登記部門，申請辦理房屋所有證書。依據《物權法》和《房屋登記辦法》等文件規定，開發企業只有擁有該房屋的所有權之后才能進行產權轉移登記，房屋產權清晰，有力地規范了商品房交易市場秩序，維護權利人的合法權益。通過初始登記，商品房的交易都在有證的情況下進行，透明度高、安全性強。屬于業主的共有公用部位也進行了初始登記，并隨時可供權利人查閱，有效的保護了開發企業與購房人及全體業主的合法權益。
這個階段涉及的房屋總建筑面積、成套房屋的建筑面積、共有公用建筑面積等其他建筑面積都是有測繪資質的測繪單位認定的，該數據是可靠的、準確的、合法的、有效的，也是更具有法律效力的。
如何申請房產測繪丁級資質
一、根據《中華人民共和國測繪法》，申請房產測繪丁級資質的企業需要滿足相應的等級標準，帶有關手續去建設廳申請辦理。首先，申請房產測繪丁級資質除了滿足通用標準外，還需要滿足以下條件：
1、人員規模測繪及相關專業技術人員4人，其中專業技術人員1人。
2、儀器設備:全站儀1臺(2秒級精度以上);水準儀1臺(S3級精度以上);手持測距儀3臺。
3、作業限額:規劃用地面積在30萬m2，規劃總建筑面積50萬m2以下的居住小區、建筑群體。
4、具有完成房產要素測量、房產圖測繪、面積測算、變更測量的能力。
二、其次，申請房產測繪丁級資質應該提供的資料：
1、符合國家測繪局規定樣式的《測繪資質申請表》一式四份;
2、企業法人營業執照或者事業單位法人證書;
3、法定代表人的簡歷及任命或聘任文件;
4、符合規定數量的專業技術人員的任職資格證書、任命或聘用文件、合同、畢業證書、身份證;
5、當年單位在職專業技術人員名冊;
6、符合規定數量的儀器設備證明材料;
7、測繪技術、質量保證體系和測繪成果及資料檔案管理制度的證明文件;
8、單位住所證明;
9、可以反映本單位技術水平的測繪成果證明材料。
擴展資料:
《中華人民共和國測繪法》第五章測繪資質資格
1、第二十七條:國家對從事測繪活動的單位實行測繪資質管理制度。 從事測繪活動的單位應當具備下列條件，并依法取得相應等級的測繪資質證書，方可從事測繪活動： （一）有法人資格； （二）有與從事的測繪活動相適應的專業技術人員； （三）有與從事的測繪活動相適應的技術裝備和設施； （四）有健全的技術和質量保證體系、安全保障措施、信息安全保密管理制度以及測繪成果和資料檔案管理制度。
2、第二十八條:國務院測繪地理信息主管部門和省、自治區、直轄市人民 *** 測繪地理信息主管部門按照各自的職責負責測繪資質審查、發放測繪資質證書。具體辦法由國務院測繪地理信息主管部門商國務院其他有關部門規定。 軍隊測繪部門負責軍事測繪單位的測繪資質審查。
3、第二十九條:測繪單位不得超越資質等級許可的范圍從事測繪活動，不得以其他測繪單位的名義從事測繪活動，不得允許其他單位以本單位的名義從事測繪活動。 測繪項目實行招投標的，測繪項目的招標單位應當依法在招標公告或者投標邀請書中對測繪單位資質等級作出要求，不得讓不具有相應測繪資質等級的單位中標，不得讓測繪單位低于測繪成本中標。 中標的測繪單位不得向他人 *** 測繪項目。
4、第三十條:從事測繪活動的專業技術人員應當具備相應的執業資格條件。具體辦法由國務院測繪地理信息主管部門會同國務院人力資源社會保障主管部門規定。
5、第三十一條:測繪人員進行測繪活動時，應當持有測繪作業證件。 任何單位和個人不得阻礙測繪人員依法進行測繪活動。
6、第三十二條:測繪單位的測繪資質證書、測繪專業技術人員的執業證書和測繪人員的測繪作業證件的式樣，由國務院測繪地理信息主管部門統一規定。
土地測繪資質有哪些，分別是什么？速求答案，謝謝
房產測繪資質主要考核房地產測繪公司的三項指標青海省西寧市建筑面積計算測繪資質：人員規模、儀器設備、作業限額。
各個級別的房產測繪資質要求如下青海省西寧市建筑面積計算測繪資質：
甲級房產測繪公司青海省西寧市建筑面積計算測繪資質：
房產測繪及相關專業技術人員要求：人員規模至少60人（含注冊測繪師5人）青海省西寧市建筑面積計算測繪資質，其中高級8人、中級17人青海省西寧市建筑面積計算測繪資質；
房產測繪儀器設備要求：
全球導航衛星系統接收機（5mm+1×10D精度以上）6臺，全站儀5臺，手持測距儀20臺。
房產測繪作業限額：無限額限制。
乙級房產測繪公司：
房產測繪及相關專業技術人員要求：人員規模至少25人（含注冊測繪師2人），其中高級2人、中級8人；
房產測繪儀器設備要求：全球導航衛星系統接收機（5mm+1×10D精度以上）3臺，全站儀3臺，手持測距儀至少12臺
房產測繪作業限額：規劃許可證載單棟建筑面積10萬m2以下；單個合同標的不超過建筑面積200萬m2。
丙級房產測繪公司：
房產測繪及相關專業技術人員要求：人員規模至少8人，其中中級3人；
房產測繪儀器設備要求：全球導航衛星系統接收機（5mm+1×10D精度以上）2臺，全站儀2臺，手持測距儀至少6臺
房產測繪作業限額：規劃許可證載單棟建筑面積5萬m2以下；單個合同標的不超過建筑面積100萬m2。
丁級房產測繪公司：
房產測繪及相關專業技術人員要求：人員規模至少4人，其中中級1人；
房產測繪儀器設備要求：全站儀1臺，手持測距儀至少3臺
房產測繪作業限額：規劃許可證載單棟建筑面積2萬m2以下；單個合同標的不超過建筑面積50萬m2。
擴展知識：
房產測繪資質申請流程：
一般程序：
1．申請乙、丙、丁級測繪資質的單位向市測繪管理部門提出書面申請并提交相應材料。
2．市測繪主管部門經審核后報省測繪主管部門批準。
房產測繪資質申請資料：
申請人需提交的全部材料及其包含內容要求：
1．符合國家測繪局規定樣式的《測繪資質申請表》一式四份。
2．測繪資質申請材料一式三份，按以下順序裝訂成冊：
（1）企業法人營業執照或者事業單位法人證書；
（2）法定代表人和測繪負責人的簡歷及任命或聘任文件；
（3）符合規定數量的專業
（7）測繪行政主管部門認定的近期重大或較大測繪成果的證明文件（初次申請除外）；
（8）單位住所證明；
技術人員的任職資格證書、任命或聘任文件、合同、、；
（4）當年單位在職專業技術人員名冊（包括編號、姓名、性別、民族、職稱、職務、學歷、畢業學校、專業、號碼、工作時間、備注等）；
（5）符合規定數量的測繪儀器設備的證明材料（單位主要儀器設備統計表、儀器檢定證書、無檢定手段的主要測繪儀器設備購買的復印件）；
（6）測繪生產、技術、質量、資料檔案管理制度以及測繪技術質量保證體系和測繪成果及資料檔案管理制度通過考核的證明文件；
參考資料：不動產測繪
土地測繪資質有哪些，分別是什么
不動產測繪資質通用標準：
1、申請主體具有企業或者事業單位法人資格。
2、申請不動產測繪的單位，測繪相關專業技術人員不得超過本標準對專業技術人員要求數量的60%；
3、 同一單位申請兩個以上專業范圍的，對人員數量的要求不累加計算。
4、各等級測繪資質單位的辦公場所：甲級不少于600m2，乙級不少于150m2，丙級不少于40m2，丁級不少于20m2。
5、不動產測繪質量管理：
甲級測繪資質單位應當通過ISO9000系列質量保證體系認證；乙級測繪資質單位應當通過ISO9000系列質量保證體系認證或者通過省級測繪地理信息行政主管部門考核；丙級測繪資質單位應當通過ISO9000系列質量保證體系認證或者設區的市級以上測繪地理信息行政主管部門考核；丁級測繪資質單位應當通過縣級以上測繪地理信息行政主管部門考核。
6、不動產測繪業績要求：
1）申請晉升甲級測繪資質的，應當符合以下條件：近2年內完成的測繪服務總值不少于1600萬元，且有3個以上測繪工程項目取得省級以上測繪地理信息行政主管部門認可的質檢機構出具的質量檢驗合格證明。
2）申請晉升乙級測繪資質的，應當符合以下條件：近2年內完成的測繪服務總值不少于400萬元，且有2個以上測繪工程項目取得設區的市級以上測繪地理信息行政主管部門認可的質檢機構出具的質量檢驗合格證明。
3）申請晉升丙級測繪資質的，應當符合以下條件：近2年內完成的測繪服務總值不少于50萬元，且有1個以上測繪工程項目取得縣級以上測繪地理信息行政主管部門認可的質檢機構出具的質量檢驗合格證明。
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不動產測繪資質專業標準
不動產測繪資質各項專業子項（地籍測繪和房產測繪）的考核指標、考核內容及考核標準：
甲級不動產測繪公司：
不動產測繪及相關專業技術人員要求：人員規模至少60人（含注冊測繪師5人），其中高級8人、中級17人；
不動產測繪儀器設備要求：全球導航衛星系統接收機（5mm+1×10D精度以上）6臺，全站儀5臺，房產測繪額外要求手持測距儀20臺。
不動產測繪作業限額：均無限額限制。
乙級不動產測繪公司：
不動產測繪及相關專業技術人員要求：人員規模至少25人（含注冊測繪師2人），其中高級2人、中級8人；
不動產測繪儀器設備要求：全球導航衛星系統接收機（5mm+1×10D精度以上）3臺，全站儀3臺，房產測繪額外要求手持測距儀至少12臺
不動產測繪作業限額：
地籍測繪：日常地籍調查及設區的市級以下地籍總調查中的地籍測繪。
房產測繪：規劃許可證載單棟建筑面積10萬m2以下；單個合同標的不超過建筑面積200萬m2。
丙級不動產測繪公司：
不動產測繪及相關專業技術人員要求：人員規模至少8人，其中中級3人；
不動產測繪儀器設備要求：全球導航衛星系統接收機（5mm+1×10D精度以上）3臺，全站儀2臺，房產測繪額外要求手持測距儀至少6臺
不動產測繪作業限額：
地籍測繪：日常地籍調查及縣級以下地籍總調查中的地籍測繪。
房產測繪：規劃許可證載單棟建筑面積5萬m2以下；單個合同標的不超過建筑面積100萬m2。
丁級不動產測繪公司：
不動產測繪及相關專業技術人員要求：人員規模至少4人，其中中級1人；
不動產測繪儀器設備要求：全站儀1臺，房產測繪額外要求手持測距儀至少3臺
不動產測繪作業限額：
地籍測繪：日常地籍調查及鄉鎮級以下地籍總調查中的地籍測繪。
房產測繪：規劃許可證載單棟建筑面積2萬m2以下；單個合同標的不超過建筑面積50萬m2。
參考資料：不動產測繪
房產面積由哪個部門測定？
房產面積是由當地 *** 認可有資質的測繪單位測定的，這樣的單位出具的測繪報告才算有效。房產測量主要是測定和調查房屋及其用地狀況，為房產產權、房籍管理、房地產開發利用、征收稅費以及城鎮規劃建設提供測量數據和資料，是常規的測繪技術與房產管理業務相結合的測量工作。
擴展資料：
測量步驟如下：
（1）基礎測量。首先，測繪人員利用測繪儀器，對測區布設房產平面控制點，進行平面控制測量。其次，測繪人員依據房產平面控制點，對測區內的房屋及其附屬設施進行測量，繪制1：500房地產總平面圖。
（2）外業項目測量。測繪人員依據房地產總平面圖和房屋竣工圖，對房屋及其附屬設施進行實地測量，分幢逐戶丈量記錄，調查房屋權界、共有部位，采集房屋內、外部各類邊長數據。房產測繪要求當事人現場配合，指認產權界限、共有面積。
（3）內業繪圖、測算面積。測繪人員依據外業測量采集的各類邊長數據，利用計算機繪制房產平面圖，計算房屋建筑面積。房產測繪及房屋面積計算工作應當執行國家標準《房產測量規范》和建設部《商品房銷售面積計算及公用面積分攤規則》。
（4）質量檢查驗收。測繪人員將測繪成果提交質量檢查部門，質檢部門依據有關技術規范，對測繪成果進行檢查驗收。
（5）出具測繪成果。房產測繪成果經檢查驗收質量合格的，轉交產權登記部門用于房屋產權登記。
參考資料來源：百度百科-房產測量
