房產(chǎn)面積由哪個(gè)部門(mén)測(cè)定
（一）國(guó)土局測(cè)繪查丈大隊(duì)是法定的測(cè)量機(jī)構(gòu)，只有該機(jī)構(gòu)的測(cè)量結(jié)果可以作為面積誤差的依據(jù)。
《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第五條第三款規(guī)定，“直轄市、市、縣人民 *** 建設(shè)行政主管部門(mén)、房地產(chǎn)行政主管部門(mén)（以下統(tǒng)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)）按照職責(zé)分工，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)商品房的銷(xiāo)售管理工作”。第三十四條規(guī)定，“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項(xiàng)目委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位實(shí)施測(cè)繪，測(cè)繪成果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)審核后用于房屋權(quán)屬登記”。根據(jù)上述規(guī)定，房屋面積的測(cè)量機(jī)構(gòu)必須是“有房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位”，而測(cè)繪資格應(yīng)該由負(fù)責(zé)商品房銷(xiāo)售管理工作的“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)”決定。目前作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)的深圳市規(guī)劃國(guó)土局只授予了其下屬的測(cè)繪查丈大隊(duì)房產(chǎn)測(cè)繪資格，在房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的實(shí)踐中，規(guī)劃國(guó)土局也只承認(rèn)測(cè)繪查丈大隊(duì)的測(cè)繪結(jié)果，因此，在司法實(shí)踐中，法院只能依據(jù)國(guó)土局測(cè)繪查丈大隊(duì)的查丈報(bào)告來(lái)確定房產(chǎn)面積。
如果是自己覺(jué)得房屋面積有問(wèn)題，也可以找具有 *** 認(rèn)可資質(zhì)的測(cè)繪單位進(jìn)行測(cè)量，出具有效力的測(cè)繪報(bào)告。
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福州最新版的房屋面積測(cè)算規(guī)范文件及容積率計(jì)算規(guī)范文件是什么？
具體的文件不知道，不過(guò)新聞?dòng)袑?xiě)內(nèi)容，你可以找找，是2008.07.01實(shí)行的。
是2008年7月一日的
福州市房地產(chǎn)交易登記中心昨日(6.30)下發(fā)通知，從今日（7月1日）起按新規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)量——包括放置空調(diào)等設(shè)備的構(gòu)筑物、落地窗等在內(nèi)的建筑形式的面積測(cè)量。
據(jù)介紹，由于近年來(lái)福州市房屋建筑出現(xiàn)許多新的建筑形式，為做好房屋面積測(cè)量計(jì)算和產(chǎn)權(quán)登記工作，福州市房地產(chǎn)交易登記中心決定按新標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范房產(chǎn)測(cè)量，以便戶(hù)主了解各個(gè)建筑構(gòu)建的面積計(jì)算方式，避免在某些地方因面積誤算而蒙受損失。
新標(biāo)準(zhǔn)具體計(jì)算方式
落地窗、凸窗、飄窗：規(guī)劃設(shè)計(jì)及現(xiàn)狀均與樓地面處于同一水平標(biāo)高的落地窗、凸窗、飄窗等，計(jì)算面積。
地下室設(shè)備用房專(zhuān)用的通風(fēng)井、排煙井：無(wú)論其通過(guò)地面幾層，均只計(jì)算地面一層面積。
凸出屋面樓梯間、電梯井及設(shè)備用房：按屋面層規(guī)劃設(shè)計(jì)層數(shù)分別計(jì)算面積。
入戶(hù)花園、空中花園：設(shè)計(jì)為入戶(hù)花園、空中花園等建筑形式與陽(yáng)臺(tái)相似的，參照陽(yáng)臺(tái)計(jì)算面積。
水池：位于地下室范圍之內(nèi)的水池，計(jì)算面積；水池與地下室外墻相連的，視為室外獨(dú)立水池，不計(jì)算面積。
放置空調(diào)等設(shè)備的構(gòu)筑物：與陽(yáng)臺(tái)相連，設(shè)計(jì)或?qū)嶋H建成為放置空調(diào)機(jī)等設(shè)備的構(gòu)筑物，不計(jì)算面積。
設(shè)備用房、架空休閑、架空綠化等：建在幢內(nèi)或與本幢相連為多幢服務(wù)的設(shè)備用房、地下人防用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層（避難層）、架空休閑、架空綠化等，視同套內(nèi)建筑面積，參與所在層、功能區(qū)及幢的共有面積分?jǐn)偂?/p>
電梯井：原則上按自然層計(jì)算面積，但規(guī)劃設(shè)計(jì)未停靠使用的樓層及緩沖層不計(jì)算面積。電梯井、樓梯間按設(shè)計(jì)使用功能區(qū)進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>
樓梯：低層疊拼復(fù)式住宅，其供上層復(fù)式單元使用的樓梯，由整幢分?jǐn)偂．a(chǎn)權(quán)各方有合法分?jǐn)偽募騾f(xié)議的，按文件或協(xié)議辦理。
裙樓、塔樓：裙樓式建筑中裙樓部分與上層多幢塔樓視為“多幢”建筑計(jì)算共有面積分?jǐn)偂?/p>
配電間、水泵房等：配電間、水泵房等服務(wù)范圍不明確的設(shè)備用房，由建筑設(shè)計(jì)單位提供的設(shè)計(jì)使用情況證明進(jìn)行面積分?jǐn)傆?jì)算。
空調(diào)機(jī)房、配電房、水泵房等設(shè)備用房：如工程竣工驗(yàn)收通過(guò)后仍未安裝相應(yīng)設(shè)備，測(cè)繪結(jié)果按配電房（備用）、水泵房（備用）標(biāo)注，該部位不作為共有面積進(jìn)行分?jǐn)偅覒?yīng)承攤其他共有面積。產(chǎn)權(quán)各方有合法分?jǐn)偽募騾f(xié)議的，按文件或協(xié)議辦理。
自動(dòng)扶梯、電梯、貨梯：如工程竣工驗(yàn)收通過(guò)后仍未建造或安裝到位的，不計(jì)算面積。產(chǎn)權(quán)各方有合法面積計(jì)算及分?jǐn)偽募騾f(xié)議的，按文件或協(xié)議辦理。
外半墻：同一幢樓的外半墻參照下層標(biāo)準(zhǔn)層外半墻體厚度計(jì)算面積
房地產(chǎn)項(xiàng)目委托合同的作用是什么？
1、房產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪委托合同。合同必須明雙方正式委托與受托關(guān)系，明確雙方權(quán)利義務(wù)，受委托方必須是取得房產(chǎn)測(cè)繪資質(zhì)。未取得房產(chǎn)測(cè)繪資質(zhì)機(jī)構(gòu)不得從事房產(chǎn)面積測(cè)繪，房地產(chǎn)管理部門(mén)不得采用其測(cè)繪成果。
2、房產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃審批材料。主要是指經(jīng)城市規(guī)劃管理部門(mén)批準(zhǔn)的“建筑工程規(guī)劃許可證”、“建筑施工圖紙”、“建筑部平圖”和“建筑紅線(xiàn)圖”。通過(guò)對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目建成情況與規(guī)劃管理部門(mén)批準(zhǔn)情況比照，可以發(fā)現(xiàn)是否存在違章建設(shè)情況，對(duì)違章部分將不能予以確權(quán)，因此，在進(jìn)行有關(guān)面積測(cè)繪時(shí)應(yīng)當(dāng)予以標(biāo)注了來(lái)。
3、工程竣工驗(yàn)收證明。福州采用是《福建省房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表》及施工單位提供的“竣工圖”。項(xiàng)目竣工必須通過(guò)勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位、建設(shè)單位、規(guī)劃部門(mén)、消防部門(mén)、環(huán)保部門(mén)、建設(shè)主管部門(mén)等驗(yàn)收合格。對(duì)尚未取得竣工驗(yàn)收的項(xiàng)目，不予以測(cè)繪和確權(quán)。因此，只有對(duì)通過(guò)竣工驗(yàn)收的項(xiàng)目才能進(jìn)行產(chǎn)權(quán)面積測(cè)繪。
4、房產(chǎn)分割協(xié)議和分割平面圖。為防止由于分割不清而造成糾紛的矛盾，對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行分割測(cè)繪和確權(quán)的，要求權(quán)利方出具對(duì)房產(chǎn)分割的書(shū)面協(xié)議，并在相關(guān)圖紙上對(duì)各產(chǎn)權(quán)界址和范圍進(jìn)行確認(rèn)。
5、房產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪技術(shù)總結(jié)。測(cè)繪機(jī)構(gòu)將在測(cè)繪過(guò)程在發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及針對(duì)各種問(wèn)題采用何種問(wèn)題測(cè)繪處理辦法和依據(jù)，通過(guò)技術(shù)總結(jié)告知委托方，同時(shí)也作為面積核定部門(mén)參考，有利于面積核定部門(mén)集中精力研究解決問(wèn)題。
6、商品房預(yù)售許可證。由于商品房建設(shè)周期較長(zhǎng)，期間會(huì)遇到房產(chǎn)測(cè)繪和產(chǎn)權(quán)登記政策規(guī)定變化問(wèn)題，為解決好政策變化與房產(chǎn)測(cè)繪的銜接問(wèn)題，福建省建設(shè)廳文件頒布了《關(guān)于執(zhí)行商品房產(chǎn)權(quán)面積計(jì)算規(guī)定銜接問(wèn)題的通知》規(guī)定，要求本省轄區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)原則上應(yīng)當(dāng)以商品房預(yù)售許可證批準(zhǔn)時(shí)間為準(zhǔn)，按照該時(shí)點(diǎn)施行國(guó)家和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)房屋產(chǎn)權(quán)面積測(cè)量計(jì)算規(guī)定進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記。因此，商品房預(yù)售許可批準(zhǔn)時(shí)間是面積測(cè)繪適用政策關(guān)鍵之一。
7、樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)圖片。體現(xiàn)每幢樓建成情況，樓房外觀，特殊部位的建設(shè)情況，便于在房產(chǎn)測(cè)繪中對(duì)一些特殊情況進(jìn)行判斷和處理，也是房產(chǎn)測(cè)繪的依據(jù)之一。
8、房產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪成果資料。是指房產(chǎn)測(cè)繪成果最終體現(xiàn)形式，主要有：
（1）1：500全要素丘圖一份
（2）分層分戶(hù)平面圖
（3）測(cè)繪面積數(shù)據(jù)。以表格形式體現(xiàn)，主要有以下四個(gè)方面內(nèi)容：a)分幢調(diào)查計(jì)算表：包括座落、幢號(hào)、總層數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、竣工時(shí)間、每層建筑面積、幢總建筑面積。b)分層面積計(jì)算表：每個(gè)單元的面積，如電梯間、門(mén)廳、陽(yáng)臺(tái)、單元房、車(chē)位等具體單元名稱(chēng)、權(quán)屬性質(zhì)、勘大面積、面積計(jì)算系數(shù)、建筑面積等。c)房屋面積成果表：每個(gè)具體單元使用功能、私有面積、共有面積、產(chǎn)權(quán)面積。d)分?jǐn)傁禂?shù)一覽表：分?jǐn)傁到y(tǒng)，分?jǐn)偯娣e和范圍，被分?jǐn)偯娣e和范圍。e)面積分?jǐn)偫塾?jì)表：具體每個(gè)產(chǎn)權(quán)單元的產(chǎn)權(quán)面積、私有面積、累計(jì)分?jǐn)偯娣e、分?jǐn)傁禂?shù)。
（4）測(cè)繪成果電子數(shù)據(jù)。電子數(shù)據(jù)成果必須包括上述房產(chǎn)測(cè)繪的所有成果，為后續(xù)辦理產(chǎn)權(quán)證、作為產(chǎn)權(quán)電子檔案使用，也可以實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)測(cè)繪成果網(wǎng)上公布，便于群眾對(duì)測(cè)繪成果網(wǎng)上查詢(xún)。
三、福州房產(chǎn)測(cè)繪成果驗(yàn)收主要內(nèi)容和工作流程
（一）測(cè)繪成果主要內(nèi)容
1、外業(yè)數(shù)據(jù)檢查：（1）房屋邊長(zhǎng)抽樣測(cè)量檢查，對(duì)外業(yè)邊長(zhǎng)抽查不少于30%，內(nèi)部尺寸測(cè)量不少于10%；（2）房屋坐落、四至、建筑結(jié)構(gòu)、層數(shù)、申報(bào)單位名稱(chēng)、申報(bào)單位名稱(chēng)、項(xiàng)目名稱(chēng)調(diào)查；（3）共有部位、設(shè)備用房等使用情況調(diào)查。
2、內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)檢查：（1）測(cè)繪成果圖圖式、注記檢查；（2）房屋邊長(zhǎng)尺寸推逄復(fù)查，墻體推算復(fù)查不少于20%；（3）面積計(jì)算 *** 檢查、面積計(jì)算列式抽查，丘圖計(jì)積表列式抽查不少于30%，分層計(jì)算表列式抽查不少于10%；（4）標(biāo)識(shí)圖核對(duì)；（5）規(guī)劃、建設(shè)部門(mén)審批材料核對(duì)；（6）磁盤(pán)數(shù)據(jù)檢查：包括磁盤(pán)數(shù)據(jù)與紙質(zhì)材料一致性、數(shù)據(jù)本身和合理性、編碼及圖層的正確性、拓樸與屬性信息的完整性和一致性檢查等；（7）對(duì)檢查結(jié)果提出審核修改意見(jiàn)；（8）確認(rèn)測(cè)繪成果并評(píng)定質(zhì)量等級(jí)；（9）測(cè)繪成果數(shù)據(jù)及圖式錄入數(shù)據(jù)庫(kù)；（10）共有面積分?jǐn)偡桨浮⒎謹(jǐn)?*** 、分?jǐn)傆?jì)算及分?jǐn)傁禂?shù)。
